Rauchmelder in Mehrfamilienhäusern: Wer ist verantwortlich?

Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland klärt auf

Dirmstein. Ein Feuer in einem Mehrfamilienhaus kann bei einem Ausbreiten der Flammen schnell zu einer Katastrophe füh­ren. Der oft gif­ti­ge Brandrauch bringt Bewohner in Gefahr und ver­sperrt wich­ti­ge Fluchtwege. Aus Sicherheitsgründen ist laut Bauverordnung jedes Bundeslandes die Installation von Rauchmeldern in Wohnungen vor­ge­schrie­ben. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland (VDIV-RPS) infor­miert über die Vermieterpflichten bezüg­lich Installation und Wartung die­ser Rauchmeldeanlagen und beant­wor­tet die oft strit­ti­ge Frage, wer für die Übernahme der Kosten zustän­dig ist.

Rauchmelder kön­nen Leben ret­ten! Vor allem nachts schüt­zen sie bei einem Brandausbruch per Warnton vor einem unbe­merk­ten Ausbreiten des Rauchs im Gebäude. Den Bewohnern gelingt es dann in den meis­ten Fällen, sich in Sicherheit zu brin­gen oder die Feuerwehr zu alar­mie­ren. Die Landesbauordnungen von Rheinland-Pfalz (§ 44 Absatz 8) und dem Saarland (§ 46 Absatz 4) schrei­ben die ver­pflich­ten­de Installation von Warnmeldern bei selbst bewohn­ten oder ver­mie­te­ten Wohnungen in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, über die wich­ti­ge Rettungswege gehen, vor. Die Installation ist Aufgabe des Eigentümers. Für die Betriebsamkeit und Wartung ist in Rheinland-Pfalz der Eigentümer, im Saarland der unmit­tel­ba­re Besitzer – das bedeu­tet der Bewohner oder Mieter – zustän­dig. Allerdings kann die­se Aufgabe auch hier der Eigentümer (frei­wil­lig) über­neh­men. Vermieter, die Wohnungen nicht mit Rauchmeldern aus­ge­stat­tet haben, soll­ten dies unbe­dingt nach­ho­len. In Mehrfamilienhäusern beauf­tragt die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür über die Verwaltung in der Regel eine Fachfirma, die neben der Installation auch für die regel­mä­ßig anfal­len­de Wartung und tech­ni­sche Funktionsprüfung zustän­dig ist.

Bei der Frage, ob anfal­len­de Kosten an die Mieter wei­ter­ge­ge­ben wer­den dür­fen, ist ent­schei­dend, um wel­che Ausgaben es sich kon­kret han­delt: Kosten für die Installation, die Miete oder regel­mä­ßig anfal­len­den Wartungsgebühren von Rauchmeldeanlagen. Die Anschaffungs- und Installationskosten durch eine Fachfirma sind zunächst Sache des Vermieters. Frank Hennig, Vorstandsmitglied im VDIV-RPS: „Da es sich dabei grund­sätz­lich um eine Modernisierungsmaßnahme han­delt, die in der Wohnung für Sicherheit sorgt und den Gebrauchswert der ange­mie­te­ten Räume ver­bes­sert (§ 555b BGB), darf der Vermieter bis zu acht Prozent der ent­stan­de­nen Kosten per Mieterhöhung auf die Kaltmiete an sei­ne Mieter wei­ter­ge­ben (§ 559 BGB). Aber Vorsicht: Eine der­ar­ti­ge Modernisierungsmaßnahme fällt ein­ma­lig an. Betriebskosten hin­ge­gen sind regel­mä­ßi­ge Kosten. Eine monat­li­che Abrechnung über die Betriebskosten ist daher unzu­läs­sig, allein der Einbau kann antei­lig auf die Miete umge­legt wer­den. Da sich die­se Ausgaben aber oft in Grenzen hal­ten, ver­zich­ten vie­le Vermieter in der Regel auf eine der­ar­ti­ge Mieterhöhung.“

Anders ver­hält es sich, wenn der Eigentümer die Rauchmelder nicht kauft, son­dern sich bei Inbetriebnahme für eine Mietanlage ent­schei­det. Nach einem aktu­el­len BGH-Urteil (sie­he Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20) dür­fen die­se Mietgebühren weder über eine Mieterhöhung noch über eine Betriebs- oder – in Einzelfällen sogar gesche­hen – Heizkostenabrechnung auf Mieter umge­legt wer­den – auch dann nicht, wenn dies im Mietvertrag ver­ein­bart wur­de. Ausschließlich die regel­mä­ßig anfal­len­den Wartungskosten kön­nen unter „sons­ti­ge Betriebskosten“ (BetrKV §2 Punkt 17) ver­ein­bart wer­den, sie sind dann umla­ge­fä­hig. Da Mietkosten laut BGH mit Anschaffungskosten gleich­zu­set­zen sind, zäh­len sie nicht zu umla­ge­fä­hi­gen Betriebskosten. Frank Hennig: „Obwohl in den Betriebskosten auch ein­zel­ne umla­ge­fä­hi­ge Mietpositionen oder Nutzungsentgelte ange­führt wer­den, etwa für Wasserzähler oder ähn­li­ches, han­delt es sich dabei laut BGH um gesetz­li­che Ausnahmefälle.“ Mieter müs­sen Mietkosten für Rauchmelder also nicht beglei­chen; sie soll­ten ihre jähr­li­che Betriebskostenabrechnung prü­fen, ob eine ver­gleich­ba­re Position „Miete und/oder Anschaffung von Rauchmeldern“ auf­ge­führt ist und dann das Gespräch mit dem Vermieter oder Verwalter suchen.

Stichwort Wartung: Diese Prüfung muss laut DIN-Norm für Rauchmelder (DIN 14676) min­des­tens ein­mal jähr­lich erfol­gen. Bei einer Vor-Ort-Kontrolle bedeu­tet das eine tech­ni­sche Funktionsprüfung, eine Kontrolle auf even­tu­el­le Schäden, das Entfernen von Schmutz oder Staub sowie einen Check und gege­be­nen­falls das Wechseln der Batterie. Die Kontrolle kann der Eigentümer selbst oder eine beauf­trag­te Firma über­neh­men. Verbleibt die Verantwortung beim Mieter, muss der Eigentümer prü­fen, ob die­ser die Aufgabe zuver­läs­sig wahr­nimmt. Um hier Konflikte zu ver­mei­den und die Verkehrssicherungspflicht nicht zu ver­let­zen, ist es sinn­voll, die Wartung an einen zuver­läs­si­gen Dienstleister zu ver­ge­ben. Bei moder­nen Funkwarnmeldern ist die­se Funktionsprüfung bei­spiels­wei­se ein­fach und unkom­pli­ziert per Ferncheck mög­lich. Übrigens: Es sind nicht aus­schließ­lich Wartungskosten von Fachfirmen umleg­bar. Übernimmt der Vermieter die jähr­li­che Wartung selbst, darf er die­sen Aufwand – wenn Wartungskosten für Rauchmelder im Mietvertrag unter den sons­ti­gen Betriebskosten auf­ge­führt sind – eben­so an sei­ne Mieter weitergeben.

Bei Fragen zu die­sen oder ande­re Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland ger­ne per Mail an office@​vdiv-​rps.​de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhal­ten Interessierte auch unter www​.vdiv​-rps​.de oder bei www​.face​book​.com/​v​d​i​v​rps.